Impuestos al comprar una casa: Lo que paga el comprador
Al adquirir una propiedad, el precio de lista no es el costo final. Debes tener listo un presupuesto adicional para los gastos de cierre, donde el principal es el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), también conocido en algunos estados como ISABI o Traslado de Dominio.
Este impuesto es local y varía por estado. Cada entidad federativa define su tasa, así que comprar en la Ciudad de México implica costos fiscales diferentes a los de Yucatán.
- Ciudad de México: En la Ciudad de México, la tasa es de las más altas, progresiva y va del 2% al 4.5% del valor del inmueble (o valor catastral, el que sea mayor).
- Mérida: En Mérida, la tasa es más baja, alrededor del 1.8%.
El notario público es quien retiene y paga este impuesto a la tesorería local cuando firmas la escritura. Tú no necesitas ir a las oficinas de finanzas, pero sí debes entregarle el dinero.
Otros gastos obligatorios al comprar
Además del ISAI, hay otros gastos obligatorios que, aunque no son impuestos, afectan tu bolsillo:
* Derechos de Registro Público: Pagas por registrar las escrituras a tu nombre, lo que te da seguridad jurídica y te reconoce como dueño frente a cualquiera.
* Avalúo: Un perito certificado determina el valor comercial y catastral de la casa, un dato clave para calcular el ISAI.
Impuestos al vender una casa: La carga del vendedor
Si estás del lado de la venta, tu obligación fiscal principal es el Impuesto Sobre la Renta (ISR). A diferencia del ISAI que grava el valor total, el ISR grava la ganancia obtenida por la venta del inmueble.
La tasa puede ser de hasta el 35% sobre la utilidad. Por ejemplo, si compraste una casa en 2 millones y la vendes en 4, Hacienda querrá una parte de esa ganancia de 2 millones. Pero la ley te permite exentar el pago de ISR por la venta de tu casa habitación bajo ciertas condiciones.
¿Cómo exentar el pago de ISR al vender?
La ley permite no pagar este impuesto si cumples dos condiciones importantes:
- Valor de la propiedad: El precio de venta no debe superar las 700,000 UDIS (Unidades de Inversión). A valor de agosto de 2025, esto es aproximadamente 5.4 millones de pesos.
- Frecuencia: Solo puedes utilizar este beneficio una vez cada tres años.
Debes comprobar ante el notario que el inmueble es tu casa habitación. Para esto sirven los recibos de luz (CFE), estados de cuenta bancarios o de casas comerciales, o tu credencial del INE, siempre que coincidan con el domicilio del inmueble.
Estrategias y deducciones adicionales
Si no puedes exentar el ISR por completo (ya sea porque la propiedad supera las 700,000 UDIS o porque es un terreno/local comercial), aún puedes reducir tu carga fiscal con estas deducciones autorizadas:
- Costo comprobado de adquisición: El precio original por el que compraste el inmueble se actualiza por inflación para disminuir la base gravable.
- Mejoras y mantenimiento: Si remodelaste la cocina, cambiaste pisos o construiste un segundo nivel, puedes deducir esos gastos siempre que tengas facturas fiscales (CFDI) a tu nombre y con el domicilio del inmueble. Ojo: las notas de la tlapalería no sirven.
- Comisiones inmobiliarias: La factura que te emite la agencia inmobiliaria por sus servicios es 100% deducible.
- Gastos notariales: Lo que pagaste al notario cuando compraste la casa originalmente también se deduce.
El caso de las herencias y donaciones
Las herencias o donaciones de propiedades entre familiares directos (cónyuges, padres e hijos) están libres de ISR por adquisición. Pero si la operación es entre hermanos o parientes no directos, sí genera impuestos (normalmente un 20% de ISR sobre el valor de avalúo más el ISAI que corresponda).
Antes de firmar cualquier contrato de promesa de compraventa, acércate a un notario público. Ellos calcularán el desglose exacto de lo que debes pagar o retener, evitando sorpresas el día de la firma.